Adquisición de Viviendas en España

27/02/2011  |   Artículos   |   0 Comentarios  |  Etiquetas: ,

Ante la nueva citación económica global, España se está convirtiendo en un paraíso para ciertos inversores que con grandes dotes de liquidez desean adquirir viviendas, en un país en el que la crisis económica ha hecho mella en el sector de la construcción y en el sector inmobiliario.

En los últimos años no ha sido difícil leer en la prensa como varios empresarios del sector no sólo no han reducido sus precios de venta, sino que en ocasiones ofrecían un “happy tour” regalando un inmueble si otro era comprado en un periodo de tiempo.

En España, la crisis económica por diversos motivos persiste, y se ve reflejada en el sector inmobiliario en el sentido de que es ahora cuando surgen verdaderas oportunidades para adquirir viviendas de calidad indistintamente del lugar en el que se encuentren.

Es por ello por lo que en www.elryans.com nos hemos puesto en contacto con especialistas del sector para que nos expliquen que es lo que tiene que hacer un residente no español para adquirir su vivienda en España, y hemos decidido también darle la vuelta a la tortilla, para presentar en un próximo capítulo que es lo que necesita un español para alguilar o adquirir una vivienda en el Reino Unido.

PASOS PARA COMPRAR CASA EN ESPAÑA

1. Relación de gastos en los que se incurre cuando un cliente compra una casa en España.

1.1 Notaria
1.2 Registro de propiedad
1.3 Plusvalía Municipal
1.4 Gastos de comunidad
1.5 IBI (Impuestos sobre bienes inmuebles) y Basura
1.6 Obtención del NIE (Número de identificación para Extranjeros)
1.7 Honorarios a abogados (caso practico)

1.1 Notaria

Hay que aportar título de propiedad anterior, comprobar que en el registro está correctamente inscrita y que coincide con lo que nosotros compramos y está libre de cargas.
Sería recomendable que la empresa vendedora, incluyera en la escritura como mínimo dos planos, uno de distribución de la casa y otro del total conjunto.
Para el cálculo de los gastos de la escritura intervienen:

  • Hojas utilizadas
  • Copias de las escrituras (mínimo una autorizada y una copia simple )
  • Aranceles o honorarios.

1.2 Registro de la Propiedad

La inscripción tiene carácter voluntario, es declarativa. Produce efectos jurídicos, en especial en cuanto a la protección de terceros por aplicación del principio de fe pública.

Previamente a la inscripción hay que presentar y pagar la autoliquidación de los impuestos (Actos Jurídicos Documentados y TP) dentro de un plazo de 30 días desde la fecha en que se hizo la escritura, este impuesto se paga vía bancaria en la oficina liquidadora.

Hay que presentar en el Registro de la propiedad la primera copia autorizada y una copia simple de la escritura para su inscripción con la copia de la autoliquidación pagada.

Si la compra fuera a otro particular, el impuesto es del 7% sobre el valor escriturado y el Impuesto se llama Transmisiones Patrimoniales (ITP).

El coste del Impuesto por Actos Jurídicos Documentados es del 1%.

Si el vendedor es un no-residente, el comprador está obligado a retener el 5% del importe de la escritura de compra e ingresar este importe a la Agencia Tributaria en el plazo de 30 días (Modelo 211). Posteriormente, el vendedor tiene que presentar liquidación definitiva o en el caso de devolución hay que presentar el modelo 212.

1.3 Plusvalía Municipal

Este impuesto se liquida directamente en el Ayuntamiento. Hay que presentar copia de la escritura de compra-venta con el formulario correspondiente y pedir el cálculo previo al ayuntamiento, ya que se calcula sobre el valor catastral del terreno y los años desde la última transmisión. Es un impuesto sobre el terreno y no sobre la casa. El sujeto pasivo de este impuesto es el vendedor.

1.4 Gastos de comunidad

Si la casa está integrada en una comunidad hay que pedir al administrador de la misma una certificación que esté al corriente de gastos de la comunidad.

1.5 IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Impuestos que se pagan todos los años. Hay que solicitar una copia del último recibo de IBI y de Basura pagado.

En las viviendas de nueva construcción hay que solicitar la cédula de habitabilidad y la correspondiente alta en el IBI. En la compra-venta entre particulares hay que tramitar el cambio de titular.

Desde enero de 1997, se establece la obligación de respeto a los bienes inmuebles de naturaleza urbana de hacerse constar la referencia catastral en las escrituras públicas, debiendo acreditar la referencia catastral ante notarios o registradores.

1.6 Obtención del NIE (Número de identificación de extranjeros)

Es un tramite obligatorio para todo no residente que posea propiedades en Expaña o tenga una cuenta corriente en el banco.

Hay que aportar pasaporte original o DNI, rellenar el formulario correspondiente y firmarlo. Adjuntar una fotografía tamaño carné y presentarse el solicitante en la Comisaría de policía.

1.7 Honorarios a abogados (caso práctico)

Es importantísimo hacer todas las gestiones a través de un abogado o un bufete de abogados colegiados y contrastados.

Los honorarios por la gestión de la escritura de compra-venta son aproximadamente €395. En el caso de que también se quieran realizar el resto de gestiones (gestión de no residentes), el importe total, con la compra-venta es de €545 (incluidos modelos 211 y 212).

Hay que comprobar en las compañías que suministran la luz y el agua a la casa si está al corriente de pago (copia del último recibo pagado) y que no existe ningún inconveniente para hacer el cambio de titular y firmar las domiciliaciones bancarias.

En caso de necesitar una nueva contratación de luz o de agua sería necesario la cédula de habitabilidad y para la obtención de este requisito se necesita que las instalaciones de la casa cumplan con las normas establecidas y un instalador homologado tiene que hacer un informe como que las instalaciones son correctas.

Además de las contrataciones oportunas para líneas de teléfono, RDSI, ADSL, etc…
En estos casos, los honorarios no deberían ser superiores a €100.

Es conveniente también contratar un seguro de todo riesgo familiar que cubra continente y contenido.

Así, con todo esto, los costes aproximados para una propiedad de unos €210.000 serían los siguientes:

  1. Notaría 455
  2. Registro 325
  3. ITP 19200
  4. Plusvalía ¿?
  5. Gastos Comunidad ¿?
  6. IBI + Basura ¿?
  7. Honorarios abogados 545*

Total aproximado €20515

*precio aproximado en caso de que no haya problemas en la adquisición del inmueble